实践中，夫妻一方在与房屋买受人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议就与房屋买受人直接签订了房屋买卖合同。常见的导致纠纷的情形是：不知夫妻双方是否进行过商议，但合同签订后由于房屋价格上涨，夫妻反悔了，此时未签订合同的夫妻一方以卖房未经其同意为由请求确认房屋买卖合同无效。问：夫妻一方擅自出卖共有房屋是否有效？
依据《民法典》合同编，认定合同在代签一方及房屋买受人之间有效，又依据《民法典》（委托代理）第171条认定代签一方无权代理，故该合同对登记一方不发生效力。
为此，笔者建议房屋买受人在签订房屋买卖合同时特别审查以下三个方面；
第一、出卖人处分房产的权限。首先，审查不动产权证，出卖方应是不动产所载明的所有权人。其次，若不动产权证记载还有其他共有权人，买受人应要求所有共有权人在房屋买卖合同上签字或者出具其他共有权人的委托卖房的代理协议。
第二、详细查看房屋的基本情况。首先，买受人应审查不动产部出具的房产状态查询记录，如是否存在抵押、查封、租赁登记。其次，买受人应到实地查看房屋现状，确认房屋实际的占有使用状态。
第三、明确约定房屋的交付和过户。除了房款交付和费用结算，还会涉及到房屋专项维修资金的账面余额、交易房屋名下的户口迁移，违约责任等。
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