上诉人钟某、罗某、朱某房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2019）湘02民终1447号
上诉人（原审原告）：钟某，女，1970年10月18日出生，汉族，湖南省株洲市人，住株洲市天元区。
委托诉讼代理人：肖洪日，湖南一星（株洲）律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人（原审被告）：罗某，男，1979年9月3日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖南省株洲市天元区。
上诉人（原审被告）：朱某，男，1980年3月8日出生，汉族，湖北省仙桃市人，户籍所在地湖北省仙桃市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：于永亮，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘苗，湖南金州（株洲）律师事务所律师。代理权限：一般代理。
上诉人钟某与上诉人罗某、朱某房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院作出的（2019）湘0203民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人钟某及其委托诉讼代理人肖洪日，上诉人罗某、朱某及其委托诉讼代理人于永亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
钟某上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人钟某在一审中的诉讼请求；2、要求上诉人罗某、朱某支付滞纳金5500元，并支付违约金24500元；3、一、二审诉讼费用由上诉人罗某、朱某承担。上诉理由：1、一审法院认定双方的租赁合同在2019年5月8日实际解除系事实认定错误，双方之间的租货合同至今都没有解除；2、上诉人罗某、朱某没有按照合同约定的时间支付租金，按照合同约定应支付违约金和滞纳金。
罗某、朱某辩称，1、双方当事人的租赁关系已于2017年12月实际解除，上诉人钟某收走涉案门面钥匙且另行对外招租，罗某、朱某也没有实际占有使用涉案门面。上诉人钟某要求上诉人罗某、朱某支付拖欠的租金47500元没有事实和法律依据；2、无论是根据涉案门面市场惯例，还是双方合同约定，双方当事人经明示或者默示的合意解除租赁关系的，均只需扣除已经缴付的押金作为补偿，不存在另行支付滞纳金的事实与法律依据。
罗某、朱某上诉请求：1、依法改判上诉人罗某、朱某不承担任何租赁费用；2、本案一、二审诉讼费用由上诉人钟某承担。上诉理由：1、一审法院认定基本事实的证据不足，程序违法，认定事实不清；2、双方当事人之间的租赁关系已于2017年12月实际解除，上诉人钟某收走涉案门面钥匙且另行对外招租，上诉人罗某、朱某也没有实际占有使用涉案门面，上诉人钟某要求上诉人罗某、朱某支付拖欠的租金没有事实和法律依据。
钟某辩称，1、上诉人罗某、朱某称租赁关系已经解除，是没有法律依据的，也没有明示和默示的意思表示。上诉人罗某、朱某至今也没有将涉案门面交付给上诉人钟某；2、对于上诉人罗某、朱某提出的上诉人钟某已将钥匙收走，不是终止合同的意思，只是因为上诉人罗某、朱某不交租金所以才收走钥匙，且上诉人罗某、朱某手上还有门面钥匙，不存在解除合同。因此，请求二审依法驳回上诉人罗某、朱某的上诉请求。
钟某向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的租金47500元；2、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2014年12月8日，原、被告通过株洲源盛物业管理有限公司签订了《三方协议》，约定由两被告租赁原告名下位于株洲市芦淞区南大门小商品市场4楼4443号门面用于经营童车，合同期为5年，从2015年1月1日至2019年12月31日，年租金前2年每年20000元，第三年21500元，第四年23000元，第五年24500元，交租时间为提前一个月向原告一次性支付下一年租金。合同签订后，原告及时履行了各项约定，被告依约向源盛物业公司交纳了押金2500元，并向原告支付了2015年1月1日至2017年12月31日期间的租金。2017年12月份，因市场行情不景气，原、被告双方就2018、2019年度租金进行协商，被告要求调低租金，双方未就具体数额达成一致意见。期间，被告向源盛物业公司申请相关手续后，对涉案门面恢复原状。2018年1月3日，因双方未就租金事宜达成一致，原告从被告处拿走涉案门面钥匙。后原告曾多次要求被告支付2018年、2019年的租金47500元，期间被告曾占用涉案门面存放货物。因双方未就2018年、2019年租金事宜达成一致意见，被告仍占用涉案门面存放货物未支付费用，酿成本案纠纷。
一审法院另查明，在庭审中，被告明确表示不继续租赁涉案门面。截止至本案判决时，本案诉争门面尚未另行出租。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，原、被告签订的《三方协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同依法成立并有效。本案的争议焦点为：原、被告双方签订的合同是否实际解除；被告是否要承担原告的租金。现分析如下：
本案中，在合同履行期间，被告要求调低2018、2019年度租金，经双方多次协商，未就具体数额达成一致意见，后被告向源盛物业公司申请相关手续后，对涉案门面恢复原状，2018年1月3日，原告去涉案门面找被告要租金，被告仍要求降租金，原告未答应就拿走了钥匙，但被告仍有占用门面的行为。被告主张原告在取回钥匙后另行招租，原告辩称其招租信息自购买门面后即张贴，该行为符合南大门市场的交易习惯，故对被告主张原告另行招租的请求不予采信。一审法院认为，被告虽有恢复门面原状，并将门面钥匙交还给原告的行为，原告亦接受门面钥匙，但后期被告仍占用门面存放货物，且双方一直就2018年度、2019年度租金数额进行协商，原告亦多次前往门面要求被告按照合同约定支付租金，考虑到截止本案开庭前，原、被告之间无明确解除租赁关系的意思表示，故一审法院对被告辩称原、被告之间的租赁合同关系已于2017年12月实际解除不予支持。在本案庭审中，被告明确表示不继续租赁涉案门面，强制其继续履行合同有违公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，故综合全案，一审法院认为原、被告之间的租赁合同关系于2019年5月8日实际解除。故，对于原告要求被告继续按协议履行并支付2018、2019年度租金47500元的诉请，一审法院予以部分支持，即被告支付原告2018年1月1日至2019年5月8日的租金，根据合同约定的租金标准，被告罗某、朱某应付租金为31591.78元（23000＋24500÷365×128）。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第二款、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决：一、由被告朱某、罗某于本判决生效后十日内向原告钟某支付租金31591.78元；二、驳回原告钟某的其他诉讼请求。本案案件受理费987元，减半收取494元，由原告钟某承担199元，被告朱某、罗某承担295元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审采信的证据和查明的事实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议焦点是：1、本案租赁合同是否实际解除？如果实际解除，解除的时间？2、上诉人罗某、朱某是否要向上诉人钟某支付拖欠的租金？拖欠租金的金额是多少？现分析如下：双方当事人签订的《三方协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，该合同依法成立并有效。在合同履行期间，上诉人罗某、朱某虽有恢复门面原状，并将门面钥匙交还给上诉人钟某的行为，上诉人钟某也接受了门面钥匙，但后期上诉人罗某、朱某仍占用门面存放货物，且双方一直就2018年度、2019年度租金数额进行协商未果。期间，双方当事人也没有明确解除租赁关系的意思表示。一审庭审中，上诉人罗某、朱某明确表示不继续租赁涉案门面，故可以认定一审庭审的时间就是上诉人钟某与上诉人罗某、朱某解除租赁合同关系的时间，即2019年5月8日。上诉人罗某、朱某应支付2018年1月1日至2019年5月8日期间的租金，一审法院对租金金额计算正确，本院予以确认。上诉人罗某、朱某上诉提出双方租赁合同关系已于2017年12月解除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人钟某上诉请求上诉人罗某、朱某支付滞纳金和违约金，因上诉人钟某向一审提出的诉讼请求中没有提出该请求，故二审不予审查。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，二审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1140元，由上诉人钟某负担550元，由上诉人罗某、朱某负担590元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘焦平
审 判 员 段郴雯
审 判 员 陈卫中
二〇一九年九月十六日
法官助理 黄慧娟
书 记 员 王菁钰
