北京盈科刘丛律师：什么样的顶账房能顺利过户？

顶账房对于很多做生意的朋友来说，一定不陌生。近些年来，为了缓解流动资金的压力，很多人选择用房子来抵债。可是，大家可能不知道，并不是所有的顶账房，都能顺利过户。

要想顺利地拿到顶账房，关键看双方达成的《以房抵债协议》的类型和效力。

根据法律规定，《以房抵债协议》分为以下两种类型：

第一种类型，债务履行期限届满之后，因为债务人无法还债，才达成的以房抵债协议，顶账房可以过户

比如，王先生向张先生借款300万元，约定半年后还款。到期后，王先生迟迟凑不齐资金，于是跟债主张先生约定，用自己价值300万元的房子抵债，双方签署了《以房抵债协议》。

只要这个协议不存在恶意串通损害他人利益等无效情形，就是有效的，房子可以顺利过户。

第二种类型，债务履行期限届满之前，双方就达成了以房抵债协议，约定债务人未来无法还债，就以房抵账，这样的协议违反了法律规定，顶账房无法过户

比如，如果王先生向张先生借款300万元，双方在借款时，就达成以房抵债的约定：如果半年后王先生还不上钱，直接用名下价值300万元的房子来抵债。

此类约定触及了流质、流押的法律禁区，如果债主张先生诉至法院要求过户顶账房，法院很难支持。

法律依据

1、《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号

44.当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。

2、《民法典》

第四百零一条：抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

第四百二十八条：质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。