一、引言
衣食住行，这是正常生活的基本需要。恋爱、结婚，有一套自己的婚房，享受美好的家庭生活，似乎是很自然的事。经常有客户咨询“我婚前买的房，婚后会不会成为共同财产？”“婚前买的房，婚后卖掉再买新房，是属于个人财产还是属于共同财产？”等等，比如小房换大房，旧房换新房，导致夫妻发生婚变在分割房产时，补偿金额差异好几十万甚至上百万，这是不得不面对的问题。下面，我们通过一则案例，来解析相关疑问。
二、案例介绍
男方与女方于2015年5月1日登记结婚。男方婚前有一套位于海淀区中关村的房产，面积61平方米，登记在男方名下。婚后二人共同居住在中关村房产内，2016年10月双方儿子出生。随着儿子的到来，因为需要请保姆照顾，居住环境就显得紧张了。后来，夫妻双方商议将该房卖掉，然后去丰台区六里桥新买一个大点的房子。2017年4月，男方将该房以500万元的价格卖掉，然后又贷款200万元，在六里桥买了一个110平米的大房子，房子仍登记在男方名下。现在房子价值1000万元。
而关于男方与女方的婚姻，男方的父母一开始是不同意的，所以婚后与儿媳关系并不好；再加上抚养孩子理念不同，夫妻矛盾日益增多，经常吵架打闹。2021年2月，夫妻二人开始分居。目前，双方都同意离婚，但是对于男方名下新买的六里桥房产如何分割，分歧很大。
三、双方观点
男方主张：六里桥房产是卖掉婚前个人财产中关村房产后所得，女方没出过一分钱，房贷也是自己一人偿还，所以女方没资格分房子，且房屋登记为自己一个人的名字，就属于自己的个人财产，不属于夫妻共同财产。
女方主张：六里桥房产是在双方婚姻关系存续期间购买，且自己参与了偿还房贷，所以六里桥房产属于二人的夫妻共同财产，自己应当分一半。如果她拿不到一半的房产价值补偿款，就不同意协议离婚。
四、律师解析
第一，要明确哪些财产为夫妻一方的财产？
《民法典婚姻家庭编》第一千零六十三条规定：“下列财产为夫妻一方的个人财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因受到人身损害获得的赔偿或者补偿；（三）遗嘱或者赠与合同中确定只归一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第三十一条规定：“ 民法典第一千零六十三条规定为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。”除了上述属于一方的财产，其他就属于共同财产了。法律规定的很清楚，但在实践中往往很容易出现夫妻一方的财产与夫妻共同财产混同，从而导致难以区分，使得属于夫妻一方的财产被当成夫妻共同财产分割。
第二，本案中房产如何定性及分割？
根据上述规定，婚前购买的房产属于个人财产，其在婚后出售，售房款也属于个人财产，这只是个人财产形式的转化，不改变它的性质。用婚前房产的售房款再去买新房子，新买的房子属于个人财产还是共同财产？如离婚，要不要分割？怎么分割？要回答这个问题，司法实践中，往往要考虑两个重要因素，即：售房款是否足够支付新房房款和新房的产权登记情况。如果房产登记在出售房产一方一个人名下，售房款不够支付新房房款，需要用其他夫妻共同存款支付或者贷款，这就相当于混合出资买房，即使登记在一人名下，按照我国民法典婚姻家庭编确立的婚后所得共同制基本原则，房产会被认定为夫妻共同财产。虽然认定为夫妻共同财产，但司法实践中，从公平角度考虑，往往并不采取平均分割的方式，而又结合结婚时间长短、为家庭财产所做贡献、照顾抚养子女一方、照顾无过错方等因素，所以分割时通常有两种处理方式：一种是将个人出资部分对应数额算作个人财产，其他部分作为共同财产分割；另一种分割方式是只考虑一方贡献度较大，在分割比例上给与多分，具体由法官酌定。本案就属于这种情况。
第三，将本案做延伸思考，看看其他情况如何分割？
思考一，如果本案新购房产登记在两个人名下，怎么分割呢？司法实践中，登记在两人名下，无论怎么出资，从性质上来说，新购房产都是共同财产。通常认为，男方婚前房产出售购买新房登记在两人名下，是为了夫妻感情更加融洽，内心愿意与女方共有房产，存在赠与的性质。另外，根据民法典物权编的规定，对于不动产权利归属的基本原则是公示公信原则，即不动产的权利以登记为准。如果上述房屋产权登记在夫妻双方名下，则该房屋按照权属登记，属于夫妻共同财产。但是分割时，也不一定平均分割，分割时通常会考虑男方为购买新房贡献较大而给与多分。
思考二，如果房屋出售后购买的新房登记在出售房产一方一个人名下，售房款足够支付新房房款，即没有用夫妻共同财产或贷款支付新房房款，那么新购房产属于个人财产还是夫妻共同财产？这种情况下，该房产虽然是婚后购买的，但应当认定为个人财产，按照前述法律规定，这只是个人财产形式的转化，即从房产变现为货币，货币又变现成了房产。婚前财产在婚后的形式转化，不影响该财产的性质。
所以，婚前房产卖掉又买新房，有不同的情况，在实际处理时，要根据具体
情况进行判断。
五、律师建议
对于如何在婚姻中如何保护你的最大权益，律师建议：
第一，夫妻双方最好签订婚姻财产约定协议或进行婚前财产公证，对于产权份额及分割方式等进行明确，进而避免矛盾。
第二，保存好婚前购房的预售（买卖）合同的原件、付款发票、资金流水单。
第三，售房款资金要规范管理。出售房屋后，不论是定金还是首付款或银行贷款等款项，尽量由买家通过银行转账打入同一个账户内，避免一行多户头或多行多户操作，造成资金来源和去向说不清楚，导致举证不充分不被认定的情况。每次存取款，保存好资金存取款凭条。如果条件允许，可以新开一个账户存放婚前的这套房售出的钱款，不要与婚后所得的存款储存在一起。
第四，买卖房屋尽量通过银行转账方式，一般不要采用现金交付方式。婚后购房，若卖掉婚前房产，应直接从婚前房产出售钱款所在银行的账户直接转钱到新购房卖家的账户中，并做好备注，若产生纠纷，有证据可以备查。转账的支付方式、资金来源以及汇款人和收款人信息都可以从银行查出，产生纠纷时容易查清。但若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议，也不利于保护自己的利益。
2022年4月14日发布
